家が建つまで 〜契約〜

本当に久しぶりに更新します。先週、住宅購入の契約を済ませました。

なので、これからしばらくは「家が建つまで」と題してシリーズで

お届けします。

第1回は、「契約」についてお話します。

通常、戸建の建売の場合、「売買契約書」を１本締結します。しかし、

注文住宅や建築条件付き土地の場合は、「不動産売買契約」と「建築

請負契約」を締結します。

ここで、契約書が2本になると何が起きるかと言うと、契約書には印紙

を張ります。この印紙は契約書に記載されている金額によって印紙代

は変わります。今、政府の対策で5000万以下の印紙が通常20000円の

所が15000円となっています。ここで、賢い人は解ったと思いますが、

注文住宅や建築条件付き土地の場合、不動産売買と建物の請負契約の

2本の締結が必要で、それぞれに相当額の金額が記載されます。従って

建売と同じ金額でも、倍の印紙代がかかります。

私が今回購入した土地は、建築条件付き土地になります。建築条件付き

土地とは、「売主が指定する建築業者と土地売買契約締結してから三ヶ月

以内に請負契約を行うこと条件に土地を販売する仕組み」です。従って、

三ヶ月以内に請負契約が締結されない場合は、土地契約そのものも白紙

になります。昨今はちょっと事情が変わってきて、不動産会社も建売の

リスクを回避するために、売建契約を主流にしています。これは、建築

条件付き土地を複数の建築プランパターンから選んで契約する形態です。

これにより、不動産会社は、建物を建てるのは契約締結後になるのため、

建てた後に売れ残り処分が発生しないため、最低限の資金でビジネスが

できます。それでは、買主側のメリットはと言うと、建売より自分好み

の家が造れて、かつ注文住宅より安く・簡単に作れます。簡単に言うと

基本パターンの間取りから、パーツの組み合わせである程度自分好みの

間取りが作れます。また、内部で使用する設備（キッチン、バス、洗面、

トイレ、フローリング、サッシ、建具など）を自由に選択することが可能

です。但し、標準仕様外の差額は発生しますが・・・。

今回は、我が家はこの「売建売買契約」に基づいた、不動産契約と建築請負

契約を締結しました。

これには、いくつか落とし穴があり契約書で記載する必要があります。それは、

「設備の仕様一覧が決まっていない」事です。上でも書きましたが、設備などは

建売と同じ感覚で工務店さんは考えていますので、詳細な見積や仕様は提出しま

せん。これが金額を抑えている要因ではありますが、逆に契約締結後は契約書

にしっかり記載しておかないと、業者のいいなりになります。具体的には、建築

請負契約書で、設備仕様一覧を添付させるか設備仕様一覧は双方で協議の上決める

こと記載しておけば一方的な話にはなりません。金額は、事前に工務店を見定める

必要があると思います。基本的には、定価の見積もりはメーカーさんが作成してく

れるので、個別の金額は別途だしてもらえば、業者の取り分は自ずと判断できると

思います。

次回は、契約締結後の最初の最大関門「住宅ローン」について書きます。

では、お楽しみに・・・・

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